三、建立怎样的住房制度总体目标体系

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借鉴国际经验，针对当前存在的问题，适应发展趋势，实现住房发展目标，新的住房制度改革应以满足新市民的住房需求为主要出发点，以成熟、定型的基本目标为立足点，建立城乡合作、租售并举的两制、四级住房供应和制度体系，即: 主要满足多层次需求并主要由政府提供基本保障的两大住房体系，以及四大住房层次，即幸福住房、舒适住房、舒适住房和廉价住房。

1.建立城乡协调、租售并举、以满足多层次需求为主的住房体系，让新市民成为城市住房市场的重要主体

对于有能力参与公平竞争和等价交换的城乡需求主体来说，通过出租和出售多层次的市场供给来满足多层次的需求，并由政府进行调整或支持，是同时实现公平和效率，保证主体利益和效用最大化的最佳途径。多层次住宅市场体系是各种商品住宅体系，可以概括为两个层次:幸福住宅和舒适住宅。因此，有必要建立和完善幸福住宅市场调节体系和舒适住宅市场支持体系。

首先，幸福住宅的层次和体系。在城镇中，占总人口30%左右的高收入常住人口(包括注册居民和新市民)可以获得和使用面积大、质量好、功能先进、配套设施高端、价格高、居住舒适的高档商品房。在农村地区，部分居民(约占总人口的15%)由于高收入等原因，获得并使用了超过“一户一房”法定标准的面积大、质量好、功能全面、基本配套设施齐全的幸福住房。因此，有必要建立一个“市场配置、政府调控”的幸福住宅体系。一方面，完善商品房市场的基本制度；另一方面，完善税制，对奢侈品消费、投资和投机征收房产税，对超过“一户一房”法定标准的农村住房征收房产税，以限制资源占用，抑制过度投机，调节收入分配，促进社会公平。

第二，舒适的住房水平和住房制度。在城镇，通过租赁和出售(租赁和购买的比例约为1:3)的市场供给，占总常住人口40%左右的中等收入家庭(主要包括注册居民和工作年限较长的新市民)，提供面积适中、质量优良、功能齐全、配套设施完善、价格适中、居住舒适的普通商品房，即舒适住宅。在农村地区，收入和财产约占总人口80%的家庭生活在中产阶级，他们获得舒适的住房，即普通住房，一户一房，合法面积，一般功能，初步配套设施和舒适的生活。因此，有必要建立“政府支持、市场配置”的保障性住房制度。在城镇，政府主要通过政策抵押担保、贷款利息补贴和对金融机构的优惠待遇、税收减免(包括房产税减免和购房所得税减免等)等方式，支持中等收入家庭通过市场获得住房。)。在农村，除了政府的上述支持外，对于农民家庭来说，合法区域内的“一户一房”宅基地可以免费或免税使用，但宅基地的流转实行有偿制度。

2、建立城乡协调、租售并举的政府提供基本保障的住房制度，将新市民纳入城市住房保障的合理范围

对于无法参与城乡公平竞争和等价交换的需求主体来说，保障公平与效率，进而解决住房问题的有效途径是主要由政府提供基本保障，满足这些市场之外的需求主体的基本需求。主要由政府提供基本保障的住房制度是经济适用住房制度。一般来说，它可以分为两个层次:住房和廉租房。因此，有必要建立和完善政府有限住房保障制度和政府廉租住房保障制度。

首先是住房水平和住房制度。在城镇，通过出租和出售(出租和购买的比例约为2:1)，约有20%的城镇人口是新就业家庭，他们有稳定的工作、住房困难和中低收入的工薪阶层(包括注册居民和新公民)。获得并使用面积适当、质量可靠、功能齐全、配套设施完善、居住体面的政府主导型住房，包括经济适用的公共租赁住房和公共住房(包括棚户区改造、拆迁安置房)，在农村，通过自建、援建或代建，部分中低收入住房困难居民获得并居住了面积适当、质量可靠、功能一般、初步配套且宜居的政府主导型住房，主要包括农村危房改造和拆迁安置房。因此，有必要建立“政府主导、市场参与”的制度体系。一方面，政府通过免费土地分配和减税提供廉价公共租赁住房或公共住房(安置住房、棚户区改造住房)；另一方面，我们应该挖掘家庭的支付能力，鼓励社会参与，并利用市场力量来确保发展、融资、交易和运作的公平和效率。

二是廉租住房水平和住房制度。在城镇，主要通过租赁，约有10%的低收入及以下、住房困难的户籍人口可以获得和使用面积较小、质量可靠、功能齐全、配套设施齐全、满足基本需求的廉租住房，即廉租公共租赁住房(价格较低、面积较小的公共租赁住房)。在农村地区，占总人口不到5%的老年人、弱者、病人和残疾人、丧偶者、经济困难、无住房或住房困难的低收入家庭，提供面积小、质量可靠、功能一般、初始配套设施满足基本住房需求的廉租住房。因此，有必要建立“政府主导、模拟市场”的廉租住房制度模式，并实施租金补贴和实物配租两种保障方式。租金补贴以货币形式直接全额或大部分补贴保障对象，由其自行租赁住房。实物配租通过租用政府提供的廉租房和支付较低租金来提供保护。同时，我们可以借鉴和模拟市场化的开发、融资、分配和管理方式，通过公共租赁住房补贴与“市场交换”相分离，在兼顾效率的同时确保公平。